soppalco palechettone mobile letto definizioni e procedure autorizzative

soppalco palechettone mobile letto definizioni e procedure autorizzative

Nel panorama normativo italiano abbiamo un intervento edilizio capace di attraversare trasversalmente molti dei livelli autorizzativi imposti: parliamo di quelli che generalmente vengono chiamati soppalchi, ma che in dettaglio si possono dividere in tre grandi famiglie, che sono: soppalchi veri e propri, palchettoni siano essi aperti o chiusi, o mobilia strutturata in modo da avere un "piano" sovrastante semi-abitabile. Le differenze sono notevoli: con questo post vorrei accompagnarvi nel distinguerli sia da un punto di vista tecnico che da quello, correlato, autorizzativo.

SOPPALCO ABITABILE

SI AUTORIZZA IN DIA

OCCORRE IL PROGETTO STRUTTURALE

H MINIMA 270 SOPRA E SOTTO NELLE CASE

Il soppalco - soppalco abitabile - va inteso come vero e proprio nuovo solaio, e si intende un qualcosa che produce una nuova superficie abitabile. In quanto tale, la superficie al di sopra del soppalco, cos� come quella che vi rimane al di sotto, devono rispettare le caratteristiche imposte dalla normativa per labitabilit� degli ambienti (quindi in genere 2,70mt di altezza; possono essere concesse altezze inferiori quando si procede con leggi speciali - p.e. legge recupero sottotetti o condoni edilizi). Pertanto non si possono realizzare soppalchi che producono superficie abitabile in ambienti che non abbiano unaltezza adeguata (se dobbiamo ricavare 2,70mt sotto e sopra il soppalco, avremo bisogno di un ambiente di almeno 5,60 mt considerando una ventina di cm di spessore del soppalco stesso).

Il soppalco va autorizzato in genere attraverso la DIA, e, quando produce nuova superficie utile lorda, occorre utilizzare della cubatura edificabile. Questa cubatura difficilmente � presente nella citt� gi� edificata (i costruttori avranno utilizzato, a suo tempo, tutta la cubatura edificabile del lotto, e comunque i piani regolatori negli anni hanno poi eliminato eventuali residui di cubatura - per esempio a Roma, nella citt� storica ed in quella consolidata non � proprio prevista la nuova cubatura, salvo alcuni casi che vedremo) dunque la realizzabilit� concreta di questo intervento � limitata*.

Nei locali commerciali o comunque nei locali non residenziali sarebbe tecnicamente ammissibile la creazione di soppalchi con altezza utile inferiore a quella minima richiesta per il relativo ambiente, poich� si potrebbero dichiarare come spazi di immagazzinamento che, nei locali non residenziali, non hanno una altezza minima. Tuttavia rimane sempre il doppio problema che al di sopra dei 150cm di altezza bisogna trovare della cubatura edificabile per autorizzarlo, ed anche il fatto che comunque locali alti meno di 180cm non sono in nessun caso considerabili come abitabili e quindi si avrebbero problemi con lagibilit�.

labusiva realizzazione di soppalchi con le caratteristiche viste qui sopra comporta sanzioni molto elevate, a partire da 15.000 euro. 

*in calce a questo post dar� ulteriori informazioni relative ai soppalchi abitabili.
 

PALCHETTONE O SOPPALCO NON ABITABILE

SI AUTORIZZA IN SCIA O CILA

SPESSO NON OCCORRE IL DEPOSITO STRUTTURALE

H MASSIMA 150 CM

un mio cantiere durante le fasi di finitura di un palchettone

quella del palchettone non � una vera e propria definizione ufficiale: � per� un termine che io ritengo molto calzante per distinguere dai soppalchi veri e propri, o abitabili, di cui ho discusso sopra, da quei soppalchi utilizzati solo al fine di stivare oggetti e che spesso si realizzano al di sopra dei bagni, dei ripostigli o dei disimpegni per creare degli spazi utili per limmagazzinamento, detti anche soppalchi non abitabili.

Il palchettone non pu� avere una altezza utile superiore a 150cm, altrimenti per la normativa urbanistica quella superficie diventa potenzialmente "abitabile" (anche se abbiamo visto che un soppalco ad uso residenziale non pu� avere una altezza inferiore ai 270cm se si autorizza con leggi ordinarie; senza che approfondiamo oltre questo aspetto, si pu� dire semplicemente che i soppalchi o palchettoni se hanno una altezza compresa tra i 150 ed i 270cm semplicemente "non possono esistere") e, perci�, necessiterebbe di una cubatura edificabile per essere realizzato. 

Laltezza che deve rimanere al di sotto del palchettone � quella minima ammessa per lambiente, dunque se lo facciamo al di sopra di un bagno, di un corridoio o di un ripostiglio parliamo di un minimo di 240cm, mentre invece per tutti gli altri ambienti, cucina compresa, il minimo � 270cm. In nessun caso pu� rimanere al di sotto del palchettone una altezza inferiore ai 240cm nelle abitazioni.

Il palchettone non ha il problema strutturale che hanno i soppalchi (vedi approfondimento sui soppalchi in calce a questo post) poich� secondo linterpretazione pi� diffusa rientrano nella definizione di "controsoffitti leggeri" di cui allart. 6 lett. e) del regolamento regionale (regione Lazio) n�2/2012 (non mi risulta che ancora ci siano sentenze interpretative sul punto nello specifico). In ogni caso, � secondo me giusto indicare nella pratica edilizia lo schema strutturale, i materiali utilizzati, ed un abbozzo anche molto schematico di verifica statica nonch� una stima del peso proprio del manufatto. Su questo punto potreste trovare divergenze di veduta nei vari municipi
. 
Emolto importante che la struttura del palchettone che andremo ad indicare possa ben rientrare nella definizione appunto di "controsoffitto leggero" perch�, altrimenti, necessiterebbe un progetto strutturale depositato al genio civile. Come dicevo, non c� una definizione specifica di cosa si debba intendere per controsoffitto leggero, per� mi viene da pensare che, per esempio, una struttura in travetti di ferro, tavelloni e gettata di calcestruzzo alleggerito si discosti troppo dal concetto di controsoffitto, mentre invece una strutturina leggera composta da travetti in ferro o legno e assito di legno invece possa rientrarne nella definizione. 

In ogni caso, se per qualche ragione vi serve un palchettone fatto con una struttura portante molto consistente, alla SCIA dovrete necessariamente allegare il progetto strutturale e la ricevuta di deposito al genio civile.

In virt� delle indicazioni contenute nello schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dallex municipio IX questo tipo di soppalco � autorizzabile in SCIA, anche se altri municipi potrebbero anche accoglierlo in CILA, non essendo esplicitato nella famosa circolare dipartimentale del 2012. Sicuramente non � un opera che ricade in DIA, non essendo a mio avviso assimilabile alla ristrutturazione edilizia.

attenzione perch� la realizzazione di questa struttura senza autorizzazioni comporta una sanzione molto elevata (secondo me sproporzionata soprattutto in relazione a quella prevista per i soppalchi abitabili) che deriva dalla delibera 44/11 di Roma Capitale e che va da 5.000 a 10.000 euro.

MOBILE LETTO O ARMADIO SOPPALCATO

un mio mobile-letto in fase di montaggio

Nei primi due paragrafi di questo post abbiamo discusso di opere che senza ombra di dubbio rientrano nelle definizioni di interventi edilizi che necessitano dei titoli abilitativi, ed abbiamo visto quali sono. Esiste per� un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed � quello, del tutto legittimo, di costruire dei veri e propri arredi, cio� strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dellaltezza dellambiente).

Il primo "step" di questa categoria sono senzaltro i letti a castello o gli arredi delle camerette per bambini, che prevedono dei letti sospesi al di sopra di armadiature chiuse o di altri letti. Il passo successivo � quello delle strutture-letto, cio� dei soppalchetti in miniatura, sorretti da quattro pilastri, dove sopra si dorme e sotto si pu� lavorare ad una scrivania. La soluzione pi� evoluta di questo concetto � senzaltro tutto ci� che pu� essere realizzato su misura per esempio in falegnameria: si possono cos� avere veri e propri soppalchi che nulla hanno da invidiare rispetto a quelli "strutturali" senza per� avere alcun tipo di limitazione dimensionale per esempio nelle altezze utili.

Quando si parla di mobile, si deve considerare una struttura che appunto sia equiparata al mobilio: dunque la struttura deve essere del tutto autonoma rispetto allinvolucro in cui viene inserita (anzi, "poggiata"). Ogni sua componente deve essere una porzione dello stesso mobile come per esempio la scala di accesso e il parapetto.

Svincolati da ogni discorso urbanistico e di altezze minime di legge, rimane da affrontare la questione pi� propriamente progettuale riguardo alle dimensioni e proporzioni. Le persone che hanno una altezza fino a 170cm possono agevolmente stare in piedi al di sotto di soppalchi alti anche 190cm: ovviamente � sconsigliabile "soppalcare" in questo modo interi ambienti, anche per non stuzzicare eccessivamente leventuale interpretazione normativa, ma anche e soprattutto per non rendere gli ambienti opprimenti. Un mobile-letto raggiunge una buona proporzione quando in assoluto non supera i 6-7mq (come quello della foto sopra) di impronta a terra o comunque quando non supera il 30/40% della superficie dellambiente in cui viene inserito: poi ovviamente sta al bravo progettista creare un qualcosa di architettonicamente piacevole e proporzionato.

La porzione letto ha bisogno di una altezza di almeno 150cm, dunque se si considerano 190cm una altezza minima accettabile per la porzione sottostante, si intuisce che laltezza minima che un ambiente deve avere per poter pensare a questa soluzione � intorno ai 350cm; per esperienza progettuale diretta, dei bei mobili-soppalco si ottengono con altezze a partire da 390cm in cui si pu� stare in piedi sia sopra, sia sotto.

Questa soluzione tecnica pu� essere adottata, sempre legittimamente, anche negli ambienti non residenziali ed aperti al pubblico, come per esempio i negozi (che pi� facilmente hanno grandi altezze): in questo caso per� � bene indicare con un cartello il carico massimo ammissibile al di sopra del soppalco o anche laffollamento massimo previsto, magari stimati a seguito di un calcolo strutturale, e vigilare affinch� i limiti indicati vengano rispettati. Sconsiglio fortissimamente di realizzare strutture del genere in locali in cui si prevede somministrazione (tipo ristoranti o bar) o comunque in luoghi dove si prevede uno stazionamento continuo di personale o pubblico (anche per una questione interpretativa relativa alla superficie utile di vendita), mentre le vedo potenzialmente utili in locali tipo librerie o gadgettistica.

APPROFONDIMENTO SUI SOPPALCHI ABITABILI

tornando al discorso dei soppalchi veri e propri, riguardo alla fattibilit� nella citt� di Roma, occorre considerare i seguenti elementi.

Il piano regolatore consente degli aumenti di SUL in taluni tessuti (in particolare nella citt� consolidata: tessuto T1, art. 46 comma 3 lett. b; tessuto T2 art. 47 comma 3 lett c) a patto di non modificare la volumetria preesistente o di modificarla entro specifici limiti. In generale laltezza interna degli ambienti pu� essere un vincolo insuperabile e sono davvero rari gli edifici che hanno altezze intorno ai sei metri (a parte gli opifici o qualche locale commerciale).

La casistica pi� verosimile per la realizzazione di un soppalco vero e proprio � quella relativa allutilizzo della legge speciale sul recupero a fini abitativi dei sottotetti della Regione Lazio. Lultima versione della legge consente esplicitamente di ricavare nuovi solai sfruttando le grandi altezze degli ultimi piani; se consideriamo poi che la legge consente per gli ambienti recuperati una altezza utile interna media di 2,0 metri, ci si rende conto che basterebbe gi� un ambiente di circa 5 metri di altezza per poter ricavare un soppalco in questo modo.

In ogni caso applicativo, uno dei grossi problemi del realizzare nuovi soppalchi � legato alla questione strutturale: il soppalco � a tutti gli effetti considerato una struttura, che ha non solo un proprio peso ma che dovr� essere progettato per sopportare altri pesi (i carichi accidentali), e tutti questi carichi dovranno essere portati a terra dalla struttura preesistente delledificio dove andremo ad intervenire. Ci� comporta una grande complessit� procedurale, poich� la struttura portante preesistente delledificio va verificata in base alle norme tecniche attualmente in vigore; molto difficilmente strutture non pi� giovani saranno in grado di essere verificate con le norme attualmente in vigore, anche se, paradossalmente, i vecchi edifici in muratura portante hanno maggiori chance rispetto agli edifici in cemento armato, in paricolare se edificati tra gli anni 50 e 70.

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