Specifiche sul cambio di destinazione duso
Specifiche sul cambio di destinazione duso
Ho finalmente "trovato" in rete la "famosa" delibera 19/2001 del Comune di Roma che descrive in modo pi� approfondito le modalit� per il calcolo dellonerosit� nei cambi di destinazione duso. Cercando la delibera nellarchivio di Roma Capitale non risulta (forse per un errore?): per fortuna ci viene in aiuto quello che io ritengo essere uno dei Municipi pi� diligenti di Roma, il 9� (che verr� presto incorporato nel 10�) che ci mette a disposizione la scansione dellatto in questione. Da notare che presso la stessa pagina di questo municipio � possibile anche scaricare il pdf delle vecchie delibere del 1978 sullonerosit� in generale. Di seguito, le mie considerazioni dopo lattenta lettura del documento che, vi ricordo, � antecedente allentrata in vigore del PRG ed ovviamente anche precedente alla recente revisione delle competenze delle DIA.
La delibera delinea alcuni scenari chiaramente individuabili, i quali per� sono poi svolti in maniera (come al solito) eccessivamente complessa e farraginosa:
- A1: cambio duso con opere
- A2: cambio duso senza opere
i due scenari si distinguono in base alla classificazione delle lavorazioni che sono necessarie per il cambio duso: secondo quanto scritto nella delibera stessa, per "opere" qui si intendono quelle che vanno a modificare il volume, la sagoma, la superficie, la quota dimposta dei solai e/o i prospetti esterni delledificio: si itendono cio� le opere che la normativa definisce di "ristrutturazione edilizia". Se dunque abbiamo "solo" opere di manutenzione ordinaria o straordinaria rientriamo nel caso di "cambio duso senza opere": il che � un controsenso sotto certi aspetti ma questa � linterpretazione che � possibile ottenere andando per esclusione nella lettura, in particolare, dellart. 2. Da qui � possibile gi� capire che la maggior parte dei cambi duso sar� definibile "senza opere" anche se nelleffetto verranno eseguite delle lavorazioni interne per ladeguamento, purch� non rientrino tra quelle elencate, anche solo in parte.
altro scenario che pu� configurarsi �:
- B1: cambio duso allinterno della stessa categoria di destinazioni duso
- B2: cambio duso tra categorie diverse di destinazione duso
in base alla classificazione di destinazioni duso che fa la stessa delibera allart. 1: questa classificazione NON coincide esattamente con quella di cui allart. 6 delle NTA del PRG, quindi fin dora vi dico che non so quale delle due debba essere presa per buona nel considerare il "salto di categoria". Di base tenderei ad usare la classificazione contenuta in questa delibera, in quanto � la delibera che stabilisce come si pagano gli oneri, ma nei municipi potrebbero pensarla diversamente. Comunque lambiguit� potrebbe nascere solo in alcuni casi specifici (per esempio il cambio duso da locale commerciale a studio privato secondo la classificazione della delibera NON rappresenterebbe un cambio di classificazione - perch� entrambe sarebbero "direzionale" - mentre invece lo sarebbero per la classificazione in base allart. 6 NTA di PRG, in quanto passeremmo da funzione "commerciale" a funzione "servizi"), ma non sarebbe sbagliato se il Comune adeguasse questa classificazione a quella delle destinazioni del PRG, quantomeno per coerenza.
Attenzione: in questa delibera giustamente non si parla di dotazione per standard urbanistici e relativi calcoli per la monetizzazione, ma solo e soltanto del calcolo del contributo in base al costo di costruzione e per gli oneri di urbanizzazione. Per ulteriori info su questi argomenti potete leggere questo altro mio post. Dunque abbiamo.
art. 3: se il cambio duso � con opere in base alla definizione dellart. 2 allora dobbiamo andare a calcolare se rientriamo nella "ristrutturazione totale" o in quella "parziale" dellimmobile. Lo faremo facendo i seguenti calcoli:
computo metrico A - costoA: in cui rappresenteremo i costi per la ristrutturazione definibili come manutenzione ordinaria (pitture, rivestimenti, etc);
computo metrico B - costoB: in cui invece conteggeremo quelli di manutenzione straordinaria.
Alla delibera � allegata, alla fine, una descrizione esemplificativa delle opere che vanno nel costo A e nel costo B. Otterremo quindi il costo totale sommando i due computi e lo chiameremo Ce.
Quindi faremo intanto il calcolo dellonerosit� effettiva: Oe = Ce x Ot / (Cu x Vt)
La formula espressa in realt� non va applicata cos� come appare (verrebbero valori sballati), ma occorre, secondo me, calcolare il valore in base a come descrivo in questaltro post.
A questo punto dobbiamo invece stimare quelli che sarebbero gli oneri di urbanizzazione da devolvere al comune come se ledificio fosse ancora da costruire, per raffrontare il valore con quello di Oe ottenuto prima.
Dunque Ot ed Os saranno dati rispettivamente da: Vt x tab A o B x tab C.
Una volta ottenuto Ot dunque potremmo distinguere i due casi: se Oe � superiore ad Ot parliamo di ristrutturazione totale, se invece Oe fosse inferiore ad Ot siamo in ristrutturazione parziale. Se siamo in ristrutturazione totale, applicheremo il risultato di Ot per il pagamento degli oneri, mentre in ristrutturazione parziale dovremmo proseguire i calcoli (tanto per complicare le cose): dovremmo calcolare il valore maggiore tra le seguenti simulazioni di onerosit�:
Oneri 1: Costo B x Ot / (Cu x Vt)
Oneri 2: (Opfin - Opin) - (Osfin - Osin)
dove Opfin e Opin sono gli oneri di urbanizzazione primaria calcolati sulla base della destinazione duso finale ed iniziale, mentre Osfin e Osin sono le stesse per le urbanizzazioni secondarie. Considerate che alcune destinazioni duso non hanno lonere per lurbanizazione secondaria, quindi potrebbe capitarvi che Osfin e Osin possano essere uno od entrambi pari a zero. Come dicevamo, dei due calcoli sopra ottenuti impiegherete il maggiore.
Facciamo un esempio cos� ci si capisce qualcosa:
ipotizziamo un cambio duso da abitazione ad ufficio privato
passo 1: verificare se il cambio duso � tra categorie diverse: Si, perch� si passa dal "residenziale" al "direzionale" (in questo caso sarebbe comunque un cambio di funzione in base alle nuove NTA di PRG) e quindi ricadiamo comunque in DIA onerosa.
passo 2: verificare se il cambio duso � di ristrutturazione parziale o totale:
calcoliamo quindi il computo A delle opere di M.O. e il computo B delle opere di M.S. (attenzione, fate riferimento alla distinazione tra MO e MS che � nella delibera): ipotizziamo che il computo A venga fuori di euro 3.000 ed il computo B di euro 2.500. Il nostro Ce sar� quindi di 5.500 euro.
Calcoliamo lonerosit� effettiva cos� come indicato dalla delibera 2961/78: in base alle indicazioni di questaltro mio post (a cui vi rimando per capire i valori che inserisco) calcoleremo, ipotizzando un valore di tabella B di euro 55,00 ed un valore di tabella C pari a 0,6 (citt� storica, destinazioni non residenziali, opere di RE):
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 5.500 x 3,2 / 365,09 = � 1.431,76
Ora, ipotizzando che limmobile abbia una volumetria di 400mc (125mq x 3,2mt), calcoliamo invece lonerosit� sullintera volumetria:
Ot = Op + Os = 0,9 x 55,00 x 1,0 x 400 = � 19.800
Dunque essendo Oe minore di Ot ricadiamo nel caso della "ristrutturazione parziale" (invero, capiter� molto spesso che ci si trovi in questa condizione: difficilmente avremo computi metrici cos� elevati da ottenere degli oneri come per le nuove costruzioni). Notate che la verifica di ristrutturazione parziale o totale si fa solo sulla base dellonerosit� di urbanizzazione e non su quella in base al costo di costruzione.
passo 3: calcolo dellonerosit� per ristrutturazione parziale:
Brevemente, se Ot fosse stato inferiore ad Oe, Ot sarebbe la nostra onerosit�, e dovremmo semplicemente fermarci qui. Come accennavo, per�, � un caso davvero raro.
Dobbiamo ora calcolare due valori:
A: Oe = CME B x Ot / Cu x Vt - applicando non la formula cos� come la leggete ma sempre quella di prima;
B: Ot = Opfin - Opin + Osfin - Osin
sviluppiamo la formula "A": avevamo detto che il nostro computo metrico "B" era di 2.500 euro, quindi considereremo questo valore e lo inseriremo in una formula che, per il resto, sar� identica a quella del paragrafo precedente:
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 2.500 x 3,2 / 365,09 = � 650,80
per calcolare la formula B invece dobbiamo calcolare gli oneri concessori calcolati sullintera volumetria e facendo la differenza tra destinazione ante e post-operam. Lante operam abbiamo detto che � un abitativo, il post invece ufficio. Il post-operam non � soggetto agli oneri di urbanizzazione secondaria (come tutte le destinazioni non residenziali), quindi il parametro Osfin � pari a zero. Consideriamo che Opfin e Osfin li avevamo gi� calcolati nel paragrafo precedente: il loro totale dava � 19.800: ovvero era 19.800 solo il valore di Opfin appunto perch� Osfin � pari a zero. Dunque dobbiamo calcolare Opin e Osin. Consideriamo che la tabella contenuta in questa delibera indica gi� il totale degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi il tutto si riduce ad un unico calcolo:
Ot = (Opfin + Osfin) - (Opin + Osfin) = (19.800 + 0) - (6.706,80 + 15.296,40) = - � 2.203,20
dove Opin deriva da: 0,9 x 18,63 �/mc x 1,00 x 400mc = � 6.706,80
e Osin deriva da: 0,9 x 42,49 �/mq x 1,00 x 400mc = � 15.296,40
dove, ancora, 18,63 e 42,49 sono i valori tabellari contenuti sempre in questa delibera (non necessariamente in altri casi vengono fuori questi valori: dovrete calcolarvi i vostri!).
Il risultato di Ot viene un numero negativo quindi, se la matematica non � un opinione, Oe � maggiore di Ot e quindi Oe � il valore che va applicato per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Se invece Ot fosse venuto maggiore di Oe avremmo dovuto utilizzare questultimo.
passo 4: la delibera stucchevolmente si "dimentica" di ricordarci che esiste anche il contributo in base al costo di costruzione. Poco male, lo calcoleremo sempre seguendo le indicazioni di questo mio post, basandosi sempre sul CME delle sole opere di manutenzione straordinaria (COSTO B). In pratica, il costo A serve solo allinizio per capire se � ristrutturazione parziale o totale e NON viene utilizzato per il calcolo dellonerosit�.
SCUSATE se questo post vi apparir� confuso, ma purtroppo non � stato facile tirare fuori i concetti da una delibera scritta in modo non chiaro e soprattutto con un impaginazione "sparsa" che non fa ben comprendere dove finisca un concetto e cominci il successivo. Cercher� di migliorarlo in seguito rimettendoci le mani: per ora aspetto vostri commenti ed input su come chiarire meglio i concetti. Ah, last but not least, quanto descritto in questo post � il frutto delle mie elugubrazioni mentali: usate quanto descritto a vostro rischio e pericolo, in quanto io non mi assumo nessuna responsabilit� derivante da sanzioni, rigetti di pratiche o multe emesse in base alle procedure ed agli esempi qui descritti ;-)
Facciamo un esempio cos� ci si capisce qualcosa:
ipotizziamo un cambio duso da abitazione ad ufficio privato
passo 1: verificare se il cambio duso � tra categorie diverse: Si, perch� si passa dal "residenziale" al "direzionale" (in questo caso sarebbe comunque un cambio di funzione in base alle nuove NTA di PRG) e quindi ricadiamo comunque in DIA onerosa.
passo 2: verificare se il cambio duso � di ristrutturazione parziale o totale:
calcoliamo quindi il computo A delle opere di M.O. e il computo B delle opere di M.S. (attenzione, fate riferimento alla distinazione tra MO e MS che � nella delibera): ipotizziamo che il computo A venga fuori di euro 3.000 ed il computo B di euro 2.500. Il nostro Ce sar� quindi di 5.500 euro.
Calcoliamo lonerosit� effettiva cos� come indicato dalla delibera 2961/78: in base alle indicazioni di questaltro mio post (a cui vi rimando per capire i valori che inserisco) calcoleremo, ipotizzando un valore di tabella B di euro 55,00 ed un valore di tabella C pari a 0,6 (citt� storica, destinazioni non residenziali, opere di RE):
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 5.500 x 3,2 / 365,09 = � 1.431,76
Ora, ipotizzando che limmobile abbia una volumetria di 400mc (125mq x 3,2mt), calcoliamo invece lonerosit� sullintera volumetria:
Ot = Op + Os = 0,9 x 55,00 x 1,0 x 400 = � 19.800
Dunque essendo Oe minore di Ot ricadiamo nel caso della "ristrutturazione parziale" (invero, capiter� molto spesso che ci si trovi in questa condizione: difficilmente avremo computi metrici cos� elevati da ottenere degli oneri come per le nuove costruzioni). Notate che la verifica di ristrutturazione parziale o totale si fa solo sulla base dellonerosit� di urbanizzazione e non su quella in base al costo di costruzione.
passo 3: calcolo dellonerosit� per ristrutturazione parziale:
Brevemente, se Ot fosse stato inferiore ad Oe, Ot sarebbe la nostra onerosit�, e dovremmo semplicemente fermarci qui. Come accennavo, per�, � un caso davvero raro.
Dobbiamo ora calcolare due valori:
A: Oe = CME B x Ot / Cu x Vt - applicando non la formula cos� come la leggete ma sempre quella di prima;
B: Ot = Opfin - Opin + Osfin - Osin
sviluppiamo la formula "A": avevamo detto che il nostro computo metrico "B" era di 2.500 euro, quindi considereremo questo valore e lo inseriremo in una formula che, per il resto, sar� identica a quella del paragrafo precedente:
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 2.500 x 3,2 / 365,09 = � 650,80
per calcolare la formula B invece dobbiamo calcolare gli oneri concessori calcolati sullintera volumetria e facendo la differenza tra destinazione ante e post-operam. Lante operam abbiamo detto che � un abitativo, il post invece ufficio. Il post-operam non � soggetto agli oneri di urbanizzazione secondaria (come tutte le destinazioni non residenziali), quindi il parametro Osfin � pari a zero. Consideriamo che Opfin e Osfin li avevamo gi� calcolati nel paragrafo precedente: il loro totale dava � 19.800: ovvero era 19.800 solo il valore di Opfin appunto perch� Osfin � pari a zero. Dunque dobbiamo calcolare Opin e Osin. Consideriamo che la tabella contenuta in questa delibera indica gi� il totale degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi il tutto si riduce ad un unico calcolo:
Ot = (Opfin + Osfin) - (Opin + Osfin) = (19.800 + 0) - (6.706,80 + 15.296,40) = - � 2.203,20
dove Opin deriva da: 0,9 x 18,63 �/mc x 1,00 x 400mc = � 6.706,80
e Osin deriva da: 0,9 x 42,49 �/mq x 1,00 x 400mc = � 15.296,40
dove, ancora, 18,63 e 42,49 sono i valori tabellari contenuti sempre in questa delibera (non necessariamente in altri casi vengono fuori questi valori: dovrete calcolarvi i vostri!).
Il risultato di Ot viene un numero negativo quindi, se la matematica non � un opinione, Oe � maggiore di Ot e quindi Oe � il valore che va applicato per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Se invece Ot fosse venuto maggiore di Oe avremmo dovuto utilizzare questultimo.
passo 4: la delibera stucchevolmente si "dimentica" di ricordarci che esiste anche il contributo in base al costo di costruzione. Poco male, lo calcoleremo sempre seguendo le indicazioni di questo mio post, basandosi sempre sul CME delle sole opere di manutenzione straordinaria (COSTO B). In pratica, il costo A serve solo allinizio per capire se � ristrutturazione parziale o totale e NON viene utilizzato per il calcolo dellonerosit�.
SCUSATE se questo post vi apparir� confuso, ma purtroppo non � stato facile tirare fuori i concetti da una delibera scritta in modo non chiaro e soprattutto con un impaginazione "sparsa" che non fa ben comprendere dove finisca un concetto e cominci il successivo. Cercher� di migliorarlo in seguito rimettendoci le mani: per ora aspetto vostri commenti ed input su come chiarire meglio i concetti. Ah, last but not least, quanto descritto in questo post � il frutto delle mie elugubrazioni mentali: usate quanto descritto a vostro rischio e pericolo, in quanto io non mi assumo nessuna responsabilit� derivante da sanzioni, rigetti di pratiche o multe emesse in base alle procedure ed agli esempi qui descritti ;-)
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